การต่อสู้กับเงินเฟ้อของธนาคารกลางสหรัฐฯ (Fed) กำลังเผชิญความซับซ้อนมากขึ้น เมื่อภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยเริ่มชะลอตัวลงอย่างชัดเจน ขณะที่แรงกดดันด้านราคาสินค้าและบริการในภาพรวมยังคงอยู่ในระดับสูง
รายงานเศรษฐกิจหลายฉบับที่เผยแพร่เมื่อวันอังคารแสดงให้เห็นว่า ข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยในเดือนกันยายนอ่อนแอลงอีก ส่งผลให้การตัดสินใจด้านนโยบายการเงินของเฟดมีความซับซ้อนมากขึ้น ในช่วงที่ธนาคารกลางกำลังพิจารณาทิศทางอัตราดอกเบี้ยครั้งต่อไป
แนวโน้มในระยะข้างหน้ายังมีโอกาสแย่ลงก่อนที่จะฟื้นตัว หากเฟดปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นตามที่ตลาดคาดการณ์ในช่วงหลายเดือนข้างหน้า อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยซึ่งอยู่ที่ 7.43% อยู่แล้วก็อาจเพิ่มสูงขึ้นอีก และยิ่งทำให้การซื้อบ้านเป็นเรื่องยากขึ้นสำหรับประชาชน ต้นทุนการกู้ยืมเพื่อซื้อบ้านที่สูงขึ้นเกิดขึ้นพร้อมกับเงินเฟ้อโดยรวมที่เพิ่มขึ้นและปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย
คริส รัปกี หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Fwdbonds เขียนว่า “ตลาดที่อยู่อาศัยกำลังจะเข้าสู่ภาวะซบเซาอย่างหนัก เว้นแต่วอชิงตันจะพลิกแนวนโยบายแบบหน้ามือเป็นหลังมือ และทำให้ต้นทุนการสร้างบ้านใหม่ลดลง ขณะนี้ยังไม่ถึงฤดูหนาว แต่ตลาดที่อยู่อาศัยกำลังเข้าสู่ภาวะเยือกแข็งอย่างรุนแรง”
สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติสหรัฐฯ (NAR) รายงานว่า ดัชนียอดขายบ้านที่รอปิดการขาย ซึ่งใช้วัดจำนวนธุรกรรมซื้อขายบ้านที่ทำข้อตกลงกันแล้วแต่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ และเป็นตัวชี้วัดแนวโน้มยอดขายในอนาคต ลดลงสู่ระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์นับตั้งแต่เริ่มจัดทำข้อมูลในปี 2544 โดยดัชนีลดลง 7.3% ในเดือนกันยายน และลดลง 11.3% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ขณะที่นักวิเคราะห์ในผลสำรวจของ Wall Street คาดว่าจะลดลงเพียง 0.4%
จำนวนการเริ่มก่อสร้างบ้าน ซึ่งเป็นอีกหนึ่งตัวชี้วัดสำคัญของภาวะตลาดที่อยู่อาศัย ก็ลดลงมากกว่าที่ตลาดคาดการณ์ไว้มากเช่นกัน
ข้อมูลจากกระทรวงพาณิชย์สหรัฐฯ ระบุว่า การเริ่มก่อสร้างบ้านของภาคเอกชนเมื่อปรับฤดูกาลและคำนวณเป็นอัตรารายปี ลดลง 5.2% ในเดือนกันยายน เทียบกับที่นักวิเคราะห์คาดว่าจะลดลงเพียง 0.4% ส่วนใบอนุญาตก่อสร้างลดลง 0.2% สวนทางกับที่ตลาดคาดว่าจะเพิ่มขึ้น 2% ตามผลสำรวจของ Dow Jones
นอกจากนี้ ใบอนุญาตก่อสร้างบ้านเดี่ยวมีจำนวนเพียง 845,000 หน่วย ลดลง 4% จากเดือนสิงหาคม และเป็นระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2566
ลอว์เรนซ์ ยุน หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ NAR กล่าวว่า “ภาวะตลาดอ่อนแอลงในเดือนกันยายน เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แม้การจ้างงานและรายได้ที่เพิ่มขึ้นจะช่วยสนับสนุนการซื้อบ้านได้ แต่ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อมากกว่า”
ดอกเบี้ยที่สูงขึ้นกดดันแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัย
ข้อมูลจาก Mortgage News Daily ระบุว่า อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านอายุ 30 ปีอยู่เหนือระดับ 7% เกือบตลอดเดือนกันยายน และปิดเดือนที่ประมาณ 7.6% เมื่อเทียบกับเมื่อ 5 ปีก่อน ซึ่งอัตราดอกเบี้ยอยู่ใกล้ 3% ระดับดอกเบี้ยที่ต่ำในเวลานั้นเป็นปัจจัยสนับสนุนการเติบโตอย่างรวดเร็วของตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงการระบาดของโควิด-19 โดยความต้องการซื้อบ้านเพิ่มขึ้นอย่างมากและผลักดันราคาให้สูงขึ้นตามมา
นอกเหนือจากดัชนียอดขายบ้านที่รอปิดการขายแล้ว ความเชื่อมั่นของผู้สร้างบ้านยังลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 14 ปี
ภายใต้สถานการณ์บางอย่าง เจ้าหน้าที่เฟดอาจตอบสนองต่อความอ่อนแอของตลาดที่อยู่อาศัยด้วยการผ่อนคลายนโยบายการเงิน เนื่องจากโดยทั่วไปแล้ว การลดอัตราดอกเบี้ยช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อด้วยการลดต้นทุนการกู้ยืม
อย่างไรก็ตาม เฟดยังมีภารกิจสำคัญในการควบคุมเงินเฟ้อ รายงานดัชนีราคาผู้บริโภคและดัชนีราคาผู้ผลิตที่เผยแพร่เมื่อสัปดาห์ก่อนแทบไม่แสดงสัญญาณเชิงบวก โดยราคาสินค้าในกลุ่มอุปสงค์ขั้นสุดท้ายที่ขายส่งเพิ่มขึ้น 2.6% ซึ่งเป็นอัตราสูงสุดนับตั้งแต่เดือนธันวาคม 2552 ตามชุดข้อมูลของสำนักงานสถิติแรงงานสหรัฐฯ
เจ้าหน้าที่เฟดระบุว่า กำลังติดตามผลกระทบต่อเงินเฟ้อจากการลงทุนในปัญญาประดิษฐ์ (AI) ที่ขยายตัวอย่างแข็งแกร่ง ซึ่งกำลังผลักดันต้นทุนชิปและอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ให้สูงขึ้น ขณะเดียวกัน เจ้าหน้าที่บางส่วนมองว่าประโยชน์จากการลงทุนใน AI อาจช่วยชดเชยความอ่อนแอของภาคเศรษฐกิจบางส่วน เช่น ตลาดที่อยู่อาศัย
อย่างไรก็ตาม รอนนี วอล์กเกอร์ นักเศรษฐศาสตร์ของ Goldman Sachs ระบุในบันทึกถึงลูกค้าเมื่อวันจันทร์ว่า ภาวะตลาดโดยรวมชี้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มอ่อนแอลงต่อไป ก่อนจะเริ่มทรงตัว
วอล์กเกอร์เขียนว่า “ในปี 2570 เราคาดว่าแรงกดดันจากความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งกลับมารุนแรงขึ้นหลังอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านฟื้นตัวสูงขึ้นเมื่อไม่นานมานี้ จะมีอิทธิพลมากขึ้นเรื่อย ๆ และฉุดกิจกรรมในตลาดให้ลดลงต่อไป อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่อยู่ในระดับสูงต่อเนื่องจะส่งผลกระทบชัดเจนที่สุดต่อการหมุนเวียนซื้อขายบ้าน และการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยในระยะหลังมีแนวโน้มทำให้ยอดขายบ้านมือสองลดลงในช่วงหลายเดือนข้างหน้า”
แนวโน้มตลาดอาจซบเซาต่อเนื่อง
ข้อมูลหลายรายการสะท้อนให้เห็นถึงปัญหาของตลาดที่อยู่อาศัย โดยผู้กู้สินเชื่อบ้านมากกว่า 95% ยังคงมีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าระดับที่ใช้อยู่ในตลาดปัจจุบัน และผู้กู้ 65% มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าระดับปัจจุบันอย่างน้อย 2 จุดเปอร์เซ็นต์
Goldman Sachs คาดการณ์ว่า การลงทุนในที่อยู่อาศัยจะลดลง 2.5%, 4% และ 1% ตามลำดับในช่วง 3 ไตรมาสข้างหน้า และอาจลดลงมากกว่านี้หากอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านไม่ปรับตัวลง
บริษัทคาดว่าการเริ่มก่อสร้างบ้านเดี่ยวในปี 2570 จะอยู่ที่เพียง 875,000 หน่วย ใกล้เคียงกับปีนี้ ขณะที่ยอดขายบ้านมือสองคาดว่าจะอยู่ที่ 3.9 ล้านหน่วย ซึ่งใกล้เคียงกับปี 2569 แต่ต่ำกว่าระดับก่อนเกิดโควิด-19 ในปี 2562 ถึง 26%
วอล์กเกอร์ระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในภาวะชะงักงัน เนื่องจากปรากฏการณ์ที่เรียกว่า “Lock-in Effect” หรือภาวะที่เจ้าของบ้านเดิมไม่ต้องการขายหรือย้ายบ้าน เพราะหากซื้อบ้านใหม่จะต้องรับภาระอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ขณะเดียวกัน ความสามารถในการซื้อบ้านที่ลดลงก็เป็นแรงกดดันต่อการก่อสร้างบ้านใหม่
เขาเขียนว่า “กิจกรรมในตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเคลื่อนไหวอยู่ในกรอบจำกัดตลอดช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยมีข้อจำกัดด้านความสามารถในการซื้อบ้านเป็นปัจจัยที่ขัดขวางการฟื้นตัว ขณะที่ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยที่ยืดเยื้อมาช่วยพยุงไม่ให้ตลาดอ่อนแอลงมากกว่านี้ ในปี 2570 เราคาดว่าแรงกดดันจากความสามารถในการซื้อบ้านจะมีอิทธิพลมากขึ้น และฉุดกิจกรรมในตลาดให้ลดลงต่อไป”
ตลาดคาดว่าเฟดจะคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ในการประชุมสัปดาห์หน้า อย่างไรก็ตาม การกำหนดราคาสัญญาซื้อขายล่วงหน้าอ้างอิงอัตราดอกเบี้ยบ่งชี้ว่า มีโอกาสสูงที่เฟดจะขึ้นดอกเบี้ย 0.25 จุดเปอร์เซ็นต์ในเดือนธันวาคม และปรับขึ้นอีกครั้งในเดือนมีนาคม 2570 ตามเครื่องมือ FedWatch ของ CME Group
สัญญาณบวก: อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านอาจใกล้ถึงจุดสูงสุด
ยุน นักเศรษฐศาสตร์ของ NAR มองว่ายังมีสัญญาณบวกอยู่บ้าง โดยอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่เพิ่มขึ้นเร็วกว่าการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นของเฟด อาจหมายความว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านกำลังเข้าใกล้จุดสูงสุดแล้ว
เขากล่าวว่า “เมื่อพิจารณาว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเพิ่มขึ้นมากกว่าการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นของธนาคารกลางสหรัฐฯ ไปแล้ว อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านจึงอาจกำลังเข้าใกล้จุดสูงสุด ผู้ซื้อและผู้ขายอาจเพียงแค่ชะลอการตัดสินใจไว้ก่อน จนกว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านจะเคลื่อนไหวไปในทิศทางที่เอื้ออำนวยมากขึ้น”
ที่มา : CNBC
